空き家投資は儲かるのか？

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皆さん不動産投資と聞くとどんな印象でしょうか？良いイメージを持っている方もいれば悪いイメージを持っている方もいると思います。そこで、今回は空き家投資に関してお伝えしたいと思います。

 

新築不動産投資と空き家不動産投資の違い

 

不動産投資の中でも、新築不動産に投資した場合と、空き家に投資した場合を比較してみましょう。新築不動産と空き家不動産の投資におけるメリット・デメリットは以下となります。

 

空き家投資が人気の理由とは？

 

まずは空き家投資を始めるメリットについて紹介していきます。次の3つのメリットを詳しく見ていきましょう。

 

初期投資の費用を抑えられる
一般的な投資商品より利回りが高い
良い物件を見つけられる可能性が高い
初期投資の費用を抑えられる

 

空き家は余っている物件なので、基本的に安く買うことができます。数百万円あれば空き家を一軒買うことはできますし、どんなに高く見積もっても一千万円が上限の目安となります。

空き家投資以外の不動産投資は、非常にお金がかかります。一般的には、物件を買うのに数千万円から億円単位のお金が必要なのです。新築のマンションを一棟買うなど、お金がかかる投資だからです。

 

なお、空き家はボロボロの状態であることが多いので、他人に貸し出す前にある程度のリフォームが必要です。そのリフォーム費用も数百万円ほどあれば十分なので、初期投資は安く済ませられます。
一般的な不動産投資と比べれば、空き家は数百万円から買うことができ、誰にとっても手を出しやすい不動産投資と言えるでしょう。初期投資の費用を少なくできるのは、大きなメリットです。

 

一般的な投資商品より利回りが高い

 

空き家投資は利回りが高いのも特徴で、年利にして10%以上を狙うこともできます。これは初期投資が安いために、利回りが高くなっているのです。
例えば、空き家を賃貸として貸し出すときに家賃を7万円に設定したとしましょう。この場合、1年間に貰える家賃収入は84万円です。

 

このとき、空き家を3百万円で購入し、リフォームに2百万円かかったと仮定します。物件を構えるのに5百万円かかった計算ですね。利回りは84万円÷5百万円で計算でき、16.8%となります。過程自体に不自然なところはなく、極めて現実的ですが、10%を超える利回りとなりました。

 

一般的な不動産投資と比較すると、5%前後が利回りの目安になります。また株式投資のような証券による投資でも、3〜6%程度が目安の利回りとなります。これに対し、空き家投資なら10%を超える利回りを狙うことができます。この高利回りも空き家投資の大きなメリットです。

 

良い物件を見つけられる可能性が高い

 

全国で空き家が増加しているので、投資家はさまざまな物件から理想の一軒を探すことができます。多様な選択肢から選ぶことができるので、高利回りを期待できる物件に出会える可能性も高くなります。

空き家活用は物件をリノベーションして魅力的にしなければならないので、簡単ではない事業の側面があります。適当な物件を選ぶのではなく、収益性が高くなる条件を満たした物件を選ばなければなりません。そのためにも、多くの選択肢があることは重要です。

将来的にも空き家は増えていくことが予想されているので、今後も物件は選り取り見取りな状態が続くと考えられます。つまり空き家投資初心者でも、良い物件を見つけられる可能性が高いと言うこと。これから不動産投資を始めようと考えている方は、空き家投資を検討してみてはいかがでしょうか。

 

空き家投資のデメリットも知っておこう

 

良いことばかりのように感じられる空き家投資ですが、デメリットも当然あります。次の3つの注意点について、詳しく紹介していきましょう。

 

メンテナンス費用がかかる
立地が良くないことがある
管理会社がいない
メンテナンス費用がかかる

 

ほとんどの空き家は古い物件なので、購入した後に問題が見つかるケースが非常に多いです。水回りの設備が古びており、新しい入居者が使い始めてから1年以内に壊れてしまう、といったこともあるのです。

このような場合、修繕のコストがかかります。入居者が壊したわけではないので、所有者である投資家が費用を支払います。
建物が古いためにガタが来ていることが多く、貸し出してからメンテナンスが必要になることはよくあります。購入時にはどんなトラブルが起こるか予想できないことも多いので、これが空き家投資の大きなデメリットです。

 

立地が良くないことがある

 

なぜ家が空き家になっているのか考えてみると、「需要のないエリアに建っているからだ」ということがあります。立地が良くないと、家賃が安くても入居者がつかないことがあり、投資に失敗してしまうことも。

ただし、そもそも立地が良い物件は「高い」のです。俗に立地が良いと言われる物件は、結局 初期投資額が大きくなることが多く初期費用回収に時間がかかってしまいます。
空き家投資の魅力は利回りが高いことですから「駅近」、「築浅」のキーワードにこだわり過ぎるのもよくありません。自分がその場所に住みたいかどうかなど常識的な感覚を大事にすること、セミナーに出て知識を得ること、信頼している投資仲間や仲介業者さんの意見なども参考にしてみましょう。

 

管理会社がいない

 

個人投資家にとっては、管理会社がいないこともデメリットになります。設備の故障等があったときに、入居者から所有者に直接連絡が行ってしまうからです。
一般的な不動産投資であれば間に不動産会社が入るので、所有者は基本的には何も対応しなくて大丈夫です。しかし、空き家投資の場合はトラブルを解決してくれる業者の手配などを所有者がやらなければなりません。
「それくらい自力でできるよ」という人なら問題ありません。しかし、本業で忙しくしている人にとっては、管理会社がいない事はデメリットになるでしょう。

 

新築と空き家の不動産投資への違いを比較する

 

新築不動産と空き家不動産の最大の差は、投資金額です。空き家は新築よりも価格がぐっと下がるので、地方の戸建てであれば、1千万円前半の投資額で始めることも可能です。
しかも、物件の価値があれば住宅ローンを組めるので、手持ちの資金が少なくても大丈夫です。

ただし、空き家の場合はリフォームや、リノベーションを大きく行わなければならない場合は話が別です。せっかく購入金額を抑えても、リフォームとリノベーションにお金がかかるのでは利回りが大きく変わってきます。リフォームローンなどもありますが、それだけローンが増え、利回りが低くなります。リフォームが必要ない物件であれば、空き家不動産投資の方がお得に始められますが、リフォームやリノベーションを大きくしなければならない場合は、新築不動産の方が投資としてはおすすめです。

 

まとめ

 

空き家投資に関しての内容いかがでしたか？皆さんも老後の資産形成のために不動産投資に興味を持ってみるのもよいかもしれないですね。最後に私がおすすめするリンク先を掲載しておきますので、ぜひご覧ください。

 

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