投資不動産の売却タイミング
投資用マンションの売却について、「どうすれば高く売却できるのか」「いい仲介業者の見極め方が分からない」「一括査定サイトは利用するべき？」などで悩む方が多くいます。
不動産売却では適正な査定価格を知り、信頼できる業者や会社に売却活動を任せるのが成功させる基本となります。
そこで今回はマンションをできるだけ高く売却するため方法をご紹介します。
不動産投資で成功した人が知っている売却のコツとして「売却時期と準備」「売却価格や販売戦略の設定」などのポイントを説明するので、ぜひ不動産売却の参考になれば幸いです。
投資した不動産を売却するタイミングは？
「せっかく不動産を売却するなら、なるべく高く売りたい」と思う人は多くいるでしょう。安く買って高く売るのは商売の基本であり、不動産投資においても考え方は同じです。
ですが不動産は所有することで賃貸収入を得られ、所有している間はキャッシュフローを得ることができます。
また、不動産の所有期間が5年未満で売却してしまうと、売却益を得た時の譲渡所得税の税率が高くなり税金が増えてしまうリスクもあります。
つまり、売却により得られる利益だけでなく、税金やキャッシュフローを考慮することも重要です。投資不動産を売却するのにオススメのタイミングは大きく下記3つがあります。
購入価格よりも高く売れるとき
所有している不動産の価値が高まり、購入時の価格よりも高く売れるなら売却を検討しましょう。1年間に発生する税引後の賃貸収入の5倍から10倍ほどの利益を得られることが目安です。
少子高齢化により人口が減っていく国内では、不動産に対する需要は将来的に減っていきます。また、時間が経てば所有する不動産が劣化していき、後になって高い売却益を得るのは難しいです。
もし売却により得られる税引後キャッシュフローが5倍未満なら、売却を考え直すことも大切。不動産価格が高騰しているときに限り、安く買って高く売る戦略が役に立ちます。
多額の費用が発生しそうなとき
人々が利用する不動産は年月が経つと劣化していき、点検や修理などのメンテナンスが必要になります。多額の修繕費用が発生して利回りが悪化しそうなときは、売却を検討することがオススメです。
大半の不動産では築10年以内なら修繕費用が発生せず、高額なコストが発生しにくいもの。しかし築10年を超えれば物件の設備や内装が劣化して、修繕するためのコストがかかります。
また、古くなった物件だと大規模修繕が必要な場合があり、1戸あたり80万円から130万円の費用が一つの目安になっています。100万円程度のコストが発生すれば、利回りはかなり低くなってしまいます。
不動産の修繕などにより多額の費用が発生するときは、物件の売却を考慮すべきタイミングです。売却益を低下させないために、修繕が必要になる前に売却することを勧めます。
元金返済負担が節税効果を上回るとき
所得税を減らすために不動産を購入している人は多くいるはず。不動産の購入にかかった費用は減価償却費となり、定率法で計上すれば購入した直後に大きな節税効果を得られます。
ですが定率法で計上すると年数と共に節税効果が弱まり、所得税が後から増えていくもの。不動産ローンを借りて物件を購入した場合、経費にならない元金の返済額が節税効果を上回ると損してしまいます。
不動産投資では税金によって得られる利益が大きく変わるものであり、節税効果がなくなればリターンも少なくなるのです。元金返済負担額と節税額を比較して、不動産の売却タイミングを検討しましょう。
不動産売却のタイミングに影響する3つの内的要因
1.築年数
建物は時間が経つごとに価値が下がっていくものです。これは見た目や使い勝手という意味だけでなく、税制面でも定義されています。
木造住宅やアパートは22年、鉄筋コンクリート造のマンションなどであっても47年というように耐用年数が定められています。どんな不動産物件であってもいつかは価値がなくなる時があって、税制面でもその認識は同じだということです。
もっとも、木造建築については税制面での耐用年数が22年となっていても、実際にそんなにもたないという大家さんは多いですが、それはまた別の話ですね。
つまり、木造アパートなどを売却する場合は、この22年を待たずもっと早い時期に売却タイミングが来るということです。
一般的に不動産市場では、売却を検討しているのであれば築15年前後がひとつの目安になると言われています。
それ以降は加速度的に価値が下がり、逆に20年を超えると今度は価値の低下が緩やかになるため、今度はいつ売っても大差はなくなっていきます
2.設備のメンテナンス、修繕状況
先ほど築15年前後という目安を挙げましたが、それはメンテナンスが行き届いていて、その履歴がちゃんと残っている場合の話です。
どんな建物でも築10年頃にあちこちに不具合が出てくるもので、それをいつ修理したのか、どんな修理をしたのかといったメンテナンスの記録があると、次にいつその設備がまた不具合を起こしやすくなるかが推測できます。
しかし、こうした記録がない不動産は、ブラックボックスです。どんな不具合が出てくるか未知数の部分が大きくなるので、築年数にはもっとシビアになります。
やはりさまざまな不具合が出てきやすくなる築10年を超えていると、「何かあるはず」と見られやすくなるので築10年頃が高値売却のタイミングとなるかも知れません。
3.税関係
不動産の所有期間によって売却益が出た時の税率が異なることをご存じでしょうか。いわゆる不動産転売で儲けるスキームを封じるための税制で、大きく分けると、5年未満と5年以上で税率が異なります。
これを短期売却譲渡税と長期売却譲渡税と言います。
5年以下の短期譲渡だと売却益に対する税率が約40%で、長期譲渡だと、税率は約20％です。
長期譲渡と比べるとその差は倍です。購入してすぐ転売したほうが利益が出やすいので、まさにそういった転売利益を狙い撃ちにした課税と言えるでしょう。
このことから言えるのは、購入して5年以内の不動産を売却しようとしている場合は要注意だということです。転売利益が目的でなかったとしても、5年以下の所有期間であれば上の段の税率が適用されてしまいます。
信頼できる不動産会社を探すオススメの方法
不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。
不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。
中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。
ただ、自分自身の力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。
不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。
そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス（サイト）」で自分の物件を査定した後に、プロのコンサルタントに相談することです。
まずは、ネットで、売る前提で査定をし、各業者で比較することで、ご自身の物件を把握することで自分に知識をつける。
そして、その上で、プロのコンサルタントとを売却のことを進めることをおすすめします。ある程度知識もあるので、コンサルタントのアドバイスを鵜呑みにせず、自分で判断することができます。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
今回は不動産の売却について解説していきました。
不動産を所有している皆さんにとってより豊かな人生を手に入れる手助けになれば幸いです。
本サイトでは今後の時代の流れに合わせてどういうアクションを起こすべきかを情報提供させて頂いております。
今後とも皆さんと皆さんの大切な人にとって未来を考えるサポートができれば幸いです。
